什麼是「井字分析法」呢?3×3井字分析法很簡單,就像我們小時候玩○○××的遊戲,畫個大井字,然後橫向三排依序寫下三個周邊建設題材、預計完工時間,完工達成的機率。
要寫出三個周邊建設的原因,是因為假如只有一個房價上漲題材,萬一該建設工期出現問題,比預期完工時間延誤甚久,就會影響房地產投資出場的時機,同時影響資金的周轉調度。因此,若能夠順利寫出三個周邊建設題材,表示即使某時期房市反轉下跌,有三個區域題材支撐房價,也比較能夠抗跌,投資人相對安心。
接下來,井字第二欄的完工年期,與你打算持有這棟房地產多久有關。
例如,有些朋友投資不動產,資金方面只允許兩年還利息不還本金的融資寬限期,兩年之後面對資金壓力就必須賣掉出場。如果兩年到了,相關建設尚未完成,房價還沒升上去就被迫出場,是不是很可惜?以上圖為例,如果三項建設全部完成預計要八年,做為一個聰明的投資者,你可以規畫在第七年出售該標的,除了享受建設A及建設B的增值題材外,建設C的即將完工話題,將有助於你在第七年順利出售該標的,留一些給下一位接手的投資人賺。
從另一個觀點來看,如果建商所提的公共建設題材,預估完工時間都超過五年以上。那麼,你就可以判斷,現在這個時間的買價會不會是五年後的合理價格?現在買的價格會不會太貴了?最後,從井字第三欄的達成機率,就可以檢視該項題材是不是「有效」。
依據我曾在政府高層服務的經驗,如果還在初步規畫、製作可行性分析、辦理民眾公聽會階段,這項建設的達成機率只有10%。如果這項建設由主辦機關完成計畫,並通過大家公認最難的「環境影響評估」,讓環評委員點頭放行,達成機率也只能算30%。接下來就是建設預算問題。如果主辦機關協調好預算來源,若由中央政府補助,就得等中央補助款到位;若由地方政府自籌,就得等議會確認預算放行。只有預算到位,才可以算是達成機率50%。
有了預算,倘若發包不出去,也還是不算。因為有些大型建設在規畫預算上有時間差,造成預算編列過低,結果民間業者估算後沒有人願意去標,流標三次也是常有的事。因此,只有確認工程發包,業者開工,這項建設對其年限的達成機率,才可以算70%。
所以檢討3×3井字分析法的第三欄,如果全部的達成率都在50%以下,紅色子房建議,這些房價題材還不算是「有效題材」,只能聽聽參考就好。或者,再去發掘其他更明確的有效題材,做為是否下手買房的判斷依據。
目前政府資訊都很公開,民眾可以上縣市政府建設單位、工程會、交通部、捷運工程局等網站找到相關工程進度資訊,並且搭配我前面所教的3×3井字分析法,以了解房價成長題材的真實性。
Oma:原來「井字分析法」這麼好用,這樣我以後碰到這些房市議題,就不必被別人的說法影響,可以自己判斷了。
子房:做足這些功課之後,妳就可以知道哪些建設對妳有實質的益處,也能掌控這些風險了。
Oma:沒錯!不過我有一個問題。雖然我有了工具,但這九宮格裡的素材該去哪裡找呢?
子房:其實政府有很多很棒的網路資源可以利用喔∼像透過台北市工務局的「地理資訊一點通」1,直接輸入家裡的地址,一來可以了解自己家裡土地的使用分區,二來可以看附近有沒有什麼都市計畫在規畫或進行。另外,若想近一步了解都市計畫的內容,就可以到都市發展局」2 輸入都市計畫名稱,有很詳盡的資料可以參考。前者是由下而上來看都市計畫,後者是由上而下以了解都市計畫,這樣交叉比對後,就更能掌握妳家區域的發展了。
Oma:哇,太棒了!我之前不是不知道該去哪些網站找這些資訊,就是知道了網站,但也不大會用,現在兩者兼具,可以好好來練功了。
子房:看到妳這麼有收獲,我也很開心。妳知道嗎?其實以上妳在做的,就是我現在正在大學教的都市計畫分析課程喔!
Oma:什麼?都市計畫,聽起來好像很厲害。
子房:都市計畫跟房價是息息相關的,為什麼很多建商要掌握政府政策,及早到那邊買地卡位,就是因為公共建設可以成為漲價的題材。就像買股票一樣,在買之前會參考這家公司的財務報表,了解它的營運狀況。
Oma彷彿茅塞頓開:喔,我懂了,正所謂知己知彼,百戰百勝嘛!那可以請你多說說有關都市計畫的內容嗎?
◎跟著都市計畫走就對了!
其實看房子沒有這麼困難,只要秉持一個不變的定律—「區位、區位、區位」,而決定區位發展的就是「都市計畫」。身為外資與本土私募基金的不動產投資顧問,同時也是都市計畫相關學會的會員,我來講講這些事物的關連吧!
某天,朋友A炫耀說,他在大台北某精華地區買了一戶兩房兩廳的房子自住,結果不到兩年房價漲了兩成以上。我首先很高興地恭喜他,問他是否要獲利出場,「若要結婚生小孩,還是換個大點的房子吧!」我說。他面有難色地回答:「問題是,我賣了之後也買不起附近更好的房子,因為它們也漲了,大概只能搬到郊區吧。」於是,這個房價漲兩成的事實成了朋友A的紙上富貴。沒有買賣就不算賺到!
若是由我操盤,會選擇在捷運施工中預定兩年內開通,且捷運出入口200公尺內的地區,買兩戶房子,一戶自住,一戶出租。接著在捷運完工通車時,將出租的那一棟出售獲利,再投入下一個捷運預定兩年內開通的地區。
不動產投資像下棋一樣,在下這一步的時候,後面幾步都應該要先想好。問題在於「後面的這幾步路該如何預測?」答案就在都市計畫裡。
其實要看懂這些需要點專業門檻,我曾在政府高層服務,從這樣的經驗得知這些「願景計畫」「都市計畫審定」「實質建設」「核定預算」「開標發包」「完工驗收」之間,大概會有多久時間與多大的風險,哪些只是選舉語言,哪些是真實即將發包動工的公共建設。唯有明瞭如此,才能洞燭機先,搭配市場最新脈動,在對的時間裡布局好的投資標的,並且向法人機構客戶提出投資建議。
「由上而下」看買房環境,並且從各都會區的都市計畫,找到合適投資的區位。同時,搭配都市計畫實施的進度,包含新市區建設的市地重劃、區段徵收,或是舊市區的都市更新計畫,如此一來就可以找到精準的物件了。
Oma:哇!投資房地產要了解的東西真不少,不簡單,不簡單。可是我看很多人投資房地產,好像不需要了解這麼多。
子房:了解越多,可以幫助妳用更多元的角度去評估一個案子。尤其像我有時候要負責好幾億的飯店開發,或甚至去規畫一個度假村,都必須從很多層面去評估,才能確保它的獲利跟風險。
Oma:原來如此,了解完這些東西後,我想我看房子會越來越有感覺,跟以前走馬看花不太一樣了。但剛聽完你講這麼多關於都市計畫的內容,好像有點懂,又不是太懂,有沒有更簡單的方式可以教我呢?
子房:可以啊!這是我最擅長的,用五張圖把都市計畫交代完。我們就以新北市為例,用這五張圖來分析新北市的投資布局。
Oma開心的大叫:太棒了!GO !GO!GO!
●紅色子房教室 新北市投資置產布局
有次我參加CCIM商業不動產投資師協會舉辦的講座,邀請新北市政府官員來演講新北市的開發發展計畫,其中有些開放的政府資訊可以進一步分析提供。我整理出簡單五張圖,以大方向分析新北市未來該如何進行投資置產布局。雖然新北市已升格為直轄市,但相較於台北市,新北市的人口為台北市的1.7倍,面積為台北市的7倍,而政府預算僅台北市的0.7倍。因此,從投資置產布局來看,我們必須了解政府將有限的預算花在哪裡,那個地方才有進一步成長的空間。
◎北市城市發展軸線
以目前新北市城市區域發展定位,東側為生態源,西側為增長環。因此在同時考量永續發展的前提下,東側會保留較多天然資源…….
◎從捷運建設路網發展,分析自用住宅布局
因為捷運路網的發展,自用住宅的布局得以往外擴散。圖4.6為三環三線加上新市鎮開發的完整規畫,若從政府預算及政策觀點,三環三線是一定要推動的……
◎從捷運進度分析布局時程
雖說三環三線是首要政策,但以每條捷運預算約需1,000億來看,整個計畫要完工也需要超過10年的時間。圖4.7列出捷運從前期規畫到完工測試通車的流程,搭配我曾在中央政府服務的經驗……
◎從都心定位分析商業地產投資保值區域
至於商業地產方面,都心(Central Business District,CBD)還是最重要的。台北市都心做為國家政經中樞的位置已經不容質疑,但以新北市70%人口集中的兩大都心:溪北都心(大漢溪以北的新莊三重蘆洲等區)及溪南都心(板橋中和永和等
◎沿產業雙軸帶解決居住正義問題
以下應我之前所說:居住正義的解決方案不在補貼住宅,是工作。從產業分布觀點,目前新北市產業黃金走廊有二:一為中山高/北二高串連雙子城科技廊帶,二為台64及特二快速道路所連結創新產業群落……
●小資Oma心得:捷運話題有賞味期,須掌握保值的關鍵要點
房地產真的有好多學問喔!第3堂課了解房地產的結構組成,這堂課以「井字分析法」將影響結構的區位有邏輯地推演出來,再帶到都市計畫裡,就可以更全面的掌握這些影響房價的區位。紅色子房提到的關鍵想法:「選擇在捷運施工預定兩年內開通且捷運出入口200公尺內的地區,接著在捷運完工通車時,將出租的那一棟出售獲利,再投入下一個捷運預定兩年內開通的地區。」因為目前北部最夯的房價議題就是「捷運」,很多人都是「逐捷運而居」……
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